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 索 引 號  zqxrmzf/2020-00085  發布機構  舟曲縣人民政府  公開日期  2020-03-14
 文  號   公開方式  主動公開  著錄日期  2020-03-14
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2020-03-14   作者: 點擊數:  

舟曲縣物業管理實施辦法(試行)

第一章 總則

第一條 為規范舟曲縣物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》《國務院物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》及其它相關法律法規規定,結合舟曲實際,制定本實施辦法。

第二條 在全縣行政區域內的物業管理活動,應當遵守本辦法。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業服務企業,是指依法取得獨立法人資格,從事物業服務的企業。

第三條 新建住宅樓或小區應當實行物業管理。

未實施物業管理的原有住宅區,配套設施比較齊全的,由縣住建局綜合整治,逐步創造條件,積極推行物業管理;配套設施不全的,由所在社區居委會統一管理。

商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業,根據條件推行物業管理。

第四條 縣住建局是全縣行政區域內物業管理行政主管部門,主要職責是:

(一)貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策,研究制定物業管理的有關措施;

(二)管理全縣物業管理行業,建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理機制;

(三)負責房屋專項維修基金收繳、使用的監管工作;

(四)監督物業服務企業履行物業服務合同,負責對各物業服務企業進行評比、考核、通報、獎勵和處罰;

(五)負責受理物業服務領域相關投訴,依法查處物業管理中的違法行為。

縣住建局委托縣執法局履行前款第(三)(四)(五)項職責;縣住建局要積極協助縣執法局,對本轄區內物業管理實施監督管理。

社區居委會的主要職責是:

(一)負責屬地居民小區的物業管理,并協助縣執法局,對物業服務企業實施管理;

(二)對物業服務企業的經營服務進行日常監督檢查;

(三)指導成立業主大會,監督業主大會籌備組開展各項工作;

(四)指導業主委員會的工作,參加業主委員會的相關活動,及時傳達各級部門作出的有關社會公共利益的決定,對業主委員會作出的決議提出意見和建議。

第五條 縣住建局、縣市場監管局、縣發改局、縣財政局、縣自然資源局、縣執法局、縣公安局等有關部門和單位,按照各自職責,協同實施本辦法。

第六條 政府應當扶持物業管理行業,提高物業管理水平。

第二章  業主及業主大會

第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中,按照法律規定和合同約定享有權利,并承擔相應義務。

業主應當通過建設單位、物業服務企業或直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

物業承租人或者實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定,可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本辦法的規定。

業主應當將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業服務企業。

第八條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理;物業管理區域內業主人數較少的,物業的管理形式可以由業主自主決定。

第九條 同一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十,或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過一年的,應當召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。

第十條 物業管理區域符合本辦法第九條所列情形之一的,建設單位應當書面向縣住建局報告,提出成立首次業主大會的申請,并提供業主清冊、物業建筑面積明細、物業交付使用的時間等文件資料。

經建設單位或百分之二十以上業主提議,在縣住建局的指導下,由所在地社區居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經業主推薦產生的業主代表共同組成首次業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。

第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生,是業主大會的執行機構。業主委員會在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益,對業主大會負責,接受業主、業主大會、縣住建局、縣執法局及所在社區和鄉鎮人民政府的監督。業主委員會履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)根據業主大會的決定,代表業主選聘或解聘物業服務企業,簽訂或解除物業管理服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)經業主大會批準,負責審批專項維修資金的使用,當專項維修資金不足時,進行續籌;

(五)督促逾期不交納物業服務費的業主,限期交納物業服務費;

(六)審定物業服務企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

(七)執行業主大會的有關決定;

(八)向業主大會報告業主委員會工作經費使用情況;

(九)督促業主和使用人遵守業主公約和其它有關規定;

(十)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

業主委員會成員不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職,不得借助業主委員會的影響牟取私利。

第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將下列文件,向縣住建局、縣執法局備案:

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會審議通過的業主大會議事規則以及業主公約;

(三)業主委員會組成人員名單和基本情況。

縣住建局對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案復函和印章刻制證明,業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的有關內容發生變更的,應當按照本辦法重新備案。

第十三條 業主大會和業主委員會的組織形式、選舉方式和議事規則遵照《物業管理條例》和《甘肅省物業管理辦法》相關條款執行。業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與社區居委會相互協作,共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。

第十四條 業主公約是業主共同訂立的對有關物業的使用、維修、管理等方面的行為守則,對全體業主和使用人具有約束力。

第十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組履行下列職責:

(一)討論業主大會擬討論的事項;

(二)推選代表出席業主大會,表達本小組業主的意愿;

(三)審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。

業主小組會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

第十六條 業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居委會依法履行自治管理職責,支持社區居委會開展工作,并接受其指導和監督。

第十七條 業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主承擔,經業主大會決定可在本物業管理區域專項維修資金增值、配套設施經營收入中列支。業主大會的決定應包括經費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首次業主大會的相關費用由開發建設單位承擔。

第三章  物業服務企業

第十八條 物業服務企業在物業管理活動中,按照法律規定和合同約定享有權利,并承擔相應義務。

第十九條 新設立的物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內,向縣住建局、縣執法局備案。外地物業服務企業進入本縣從事物業管理活動應當到縣住建局、縣執法局辦理登記備案手續。物業服務企業實行季度報告制度。物業服務企業應當在每年3、6、9、12月30日前向縣住建局、縣執法局報告本季度運營情況。

備案資料和季度報告資料清單由縣住建局根據實際業務需要向各物業服務企業提供。未進行備案的物業服務企業禁止在舟曲縣域內開展物業管理服務;未按時提交本季度運營狀況的物業服務企業將計入物業服務企業信用檔案并向社會公示。

第二十條 從事物業管理的工作人員,應當按照國家有關規定,取得職業(執業)資格(上崗)證書。

第二十一條 物業服務企業按照國家和省規定享受第三產業優惠政策。物業服務企業符合新辦勞動服務企業條件的,按規定享受相關稅收優惠政策。

正常開展經營活動的物業服務企業產生虧損的可以向縣政府申請財政補貼。享受財政補貼的物業服務企業必須接受縣財政局的日常監督。

享受財政補貼的物業服務企業必須接受縣審計局或委托第三方審計機構對其財務狀況的審計。

在日常監督和審計中發現有通過弄虛作假等手段套取財政補貼的,將追回補貼資金并計入企業信用檔案。取消其申請財政補貼的資格。

第四章  物業服務與收費

第二十二條 新建商品房銷(預)售前,建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應管理能力的物業服務企業進行前期物業管理服務,并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的,經縣住建局批準,可采用協議方式選聘物業服務企業。被選聘的物業服務企業承擔物業銷(預)售后至業主委員會正式簽訂物業服務合同前的前期物業管理服務。

業主大會成立后,業主委員會應根據業主大會的決定及時續聘或重新選聘物業服務企業,并簽訂物業服務合同。

業主大會尚未成立,而前期物業服務合同到期或被解除的,由建設單位按照原前期物業服務合同約定的服務事項、服務標準、收費標準另行組織招標,落實新的物業服務企業,并報縣住建局批準。原物業服務企業與業主簽訂的前期物業管理服務協議由新中標企業繼續執行,新的物業服務企業不再與業主簽訂前期物業管理服務協議。

第二十三條 建設單位應當在銷(預)售物業之前,參照縣住建局業主公約示范文本,制定本物業管理區域業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定,并向物業買受人明示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法利益,并報縣住建局備案。

第二十四條 新建物業銷(預)售時,建設單位選聘的物業服務企業應當根據前期物業服務合同與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議。

第二十五條 物業服務合同和前期物業管理服務協議主要應包括以下內容:

(一)當事人和物業的基本情況;

(二)雙方的權利和義務;

(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

(四)物業服務收費項目、標準和收取辦法;

(五)物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法;

(六)專項維修資金的使用辦法;

(七)合同的有效期限,合同終止和解除的約定;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)雙方當事人約定的其他事項。

第二十六條 前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容:

(一)物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理;

(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

(四)物業裝飾裝修管理服務;

(五)物業管理區域內車輛的停放管理;

(六)物業檔案資料的管理,包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等;

(七)物業使用中對禁止行為的管理措施;

(八)專項維修資金的賬務管理;

(九)應業主要求進行的特約服務。

物業管理服務質量根據《甘肅省住宅小區物業管理服務等級暫行標準》制定,超出服務標準范圍的服務質量,雙方另行約定。

第二十七條 物業管理區域內,由物業服務企業負責生活垃圾的清掃工作,并歸集至垃圾桶(箱、房),由縣執法局負責及時清運。清掃、清運工作不得影響業主的正常生活。

第二十八條 縣執法局除根據政府相關規定收取城市垃圾處理費外,不得再向建設單位、物業服務企業和業主收取任何費用。

第二十九條 物業服務收費根據物業的性質,提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅公共服務收費實行政府指導價。由縣發改局根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務標準等因素,制定并定期公布相應的基準價及其浮動幅度,并逐步向分項收費基準價過渡。提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制確定公共服務收費標準;通過公開招投標確定的公共服務費收費標準,招投標結束后應向縣發改局和縣市場監管局備案。未通過公開招投標確定的公共服務收費標準,事前應報縣發改局審核。

非住宅用房的公共服務收費,滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦收費,實行市場調節價。

第三十條 物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置以書面形式公布物業管理服務與收費的項目和標準等內容。

第三十一條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。根據房屋銷售合同約定,已具備交付條件的房屋,因物業買受人的原因未及時辦理入住手續的物業服務費用,由物業買受人承擔。

第三十二條 物業管理區域內,由物業服務企業為業主提供停車管理服務,相關收費標準按照縣發改局的規定執行。業主大會成立后,車輛在公用部位的停放、管理等事項,由業主大會決定。車主對車輛有保管要求的,由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

執行公務的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車輛及業主搬家的車輛,在物業管理區域內停放,不得收費。物業管理區域內車輛應在指定的停車位停放,不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規定停放影響小區道路暢通或影響小區公共安全的,物業服務企業有權移動車輛或按有關規定進行處理,由此產生的費用由停車人承擔。

第三十三條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。

最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。物業服務企業接受委托代收有關費用的,不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。物業服務企業未接受委托的,有關費用由上述單位自行收取。

第三十四條 為保證前期物業管理服務的正常運行,建設單位應承擔物業服務企業的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由于項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。在縣住建局、縣執法局的指導監督下,具體補貼標準及支付方式由建設單位與物業服務企業,根據項目規模、配套等因素協商確定,任何部門和單位不得截留和挪用。

第五章 物業的使用與維護

第三十五條 一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的,應當建立物業共用部位、共用設施設備維修資金(簡稱專項維修資金)。

專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

第三十六條 建設單位在申請房屋銷(預)售許可時應提交物業管理用房、社區辦公和活動用房的建設方案;在申請房屋所有權初始登記時,應當提交物業管理用房、社區辦公和活動用房的幢號、室號、面積、建設手續等相關資料。

第三十七條 物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,建設單位對接管驗收中發現的問題應及時整改。

第三十八條 物業管理區域內下列共用部位、共用設施歸全體業主共有,其所有權不得分割、轉讓、抵押,其用途不得擅自改變:

(一)物業管理用房、社區辦公和活動用房;

(二)門衛室、警務室、監控室、底層架空層、共用走廊;

(三)按規劃設置標準配套建設使用的地下室;

(四)按規劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位;

(五)公共綠化、道路、場地;

(六)建設單位在房屋銷售合同中未明確所有權歸屬,且不能證明其享有所有權的其它配套設施;

(七)其它依法歸全體業主的設施設備。

第三十九條 物業管理區域內的幼兒園、會所、規劃配套以外的機動車車庫(位)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或約定不明確的,屬全體業主共有。產權屬建設單位的,應當繳交專項維修資金。

第四十條 物業管理區域內的停車庫(位),應當優先提供本物業管理區域內的業主、使用人使用。機動車的車庫(位)應向本物業管理區域內的業主出售、出租,且以出售一套商品房隨售一個機動車庫(位)為限。商品房銷售完畢后仍留有機動車庫(位)的,不受此限。產權人轉讓房屋的,機動車車庫(位)應當隨之一并轉讓。

第四十一條 物業管理單位將物業共用部位配套設施經營、出租的,與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業服務企業受聘期限。

第四十二條 利用物業共用部位獲取的收益,歸共同擁有該物業的業主所有,扣除適當的管理費用后,將收益百分之三十用于補貼物業服務企業,百分之七十補充進入專項維修資金。也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要,但合同另有約定的除外。

第四十三條 車輛停放或行駛時造成小區公共設施損壞的,物業服務企業應責令責任人賠償損失,業主委員會有權要求責任人賠償損失。

第四十四條 業主和使用人在使用房屋和公建配套設施設備時禁止下列損害公共利益的行為:

(一)損壞房屋承重結構,破墻開窗、開門,擅自改變房屋用途;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備;擅自移動共用設施設備;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益;

(四)在物業共用部位亂搭亂建、堆放雜物;

(五)侵占綠地、毀壞綠化;

(六)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;

(七)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品,超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動;

(八)未經批準擺攤設點;

(九)無序停放車輛;

(十)在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼,擅自改變房屋外觀外貌;

(十一)在消防通道上設置路障,損壞或者挪用消防設施;

(十二)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為;

(十三)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

(十四)違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜;

(十五)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第四十五條 業主或者使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人和裝飾裝修企業。

使用人對房屋進行裝飾裝修應當取得業主的書面同意。業主、使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議。

第四十六條 物業服務企業應當根據物業服務合同對物業共用部位、共用設施設備定期維修養護,并做好相關記錄。當出現按規定必須養護的情形而未及時養護的,由業主委員會或縣執法局督促限期改正。

房屋專有部分維修責任由業主承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時,物業服務企業應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施,并及時通知業主委員會,維修費用由相關責任人承擔。

第六章  法律責任

第四十七條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的,物業服務企業可以催交,逾期仍不交納的,物業服務企業通過司法途徑追繳。

第四十八條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣住建局責令限期改正,并依據國家相關法律法規予以處罰。

第四十九條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣住建局依據國家相關法律法規予以處罰;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十條 建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的,由縣住建局責令其限期補建,逾期不補建的,應當交納補建價款,并依據國家相關法律法規予以處罰。

第五十一條 物業服務企業違反本辦法的以下規定,按照下列規定處罰并記入企業信用檔案:

(一)未向縣住建局備案從事物業管理活動的,由縣住建局責令其停止活動,記入企業信用檔案并依據國家相關法律法規予以處罰;

(二)違反合同約定的服務質量標準的,由縣住建局責令其限期改正,逾期未改正的,并依據國家相關法律法規予以處罰;

(三)對物業共用部位、共用設施設備管理不善,造成物業環境惡化的,由縣住建局對其作出警告,并可依據國家相關法律法規處以罰款;

(四)接到解聘通知后七日內拒不退出該物業管理區域,妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的,或者未向業主委員會或者新聘的物業服務公司移交物業管理的相關設施和必要資料的,由縣住建局、縣執法局責令改正。逾期仍不改正的,由縣住建局對其作出警告,并依據國家相關法律法規予以處罰,原物業管理區域由縣執法局、所在鄉鎮社區和業主委員會組織人員臨時進行接管;物業服務企業造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的,依法追究責任,并強制退出物業管理區域。

(五)未經縣發改局核準或未向縣發改局和縣市場監管局備案收取費用的,由縣發改局和縣市場監管局責令改正,并依據國家相關法律法規予以處罰。

第五十二條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰物業的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等,業主、使用人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,業主、使用人可以向裝飾裝修企業追償,物業服務企業應做好相關協調工作。

第五十三條 物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、本辦法或業主(臨時)公約的行為,應當予以勸阻,制止。勸阻、制止無效的,應當及時報告業主委員會和相關行政管理部門;相關業主、物業服務企業、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第五十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的,縣住建局應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

第五十五條 違反本辦法規定,依法應當由縣住建局、縣發改局、縣市場監管局、縣自然資源局、縣執法局、縣公安局等部門處罰的,依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第五十六條 縣有關行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十七條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章 附則

第五十八條 本辦法由縣住房和城鄉建設局負責解釋。

第五十九條 本辦法自印發之日起施行,有效期兩年。

 

 

  
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